t
işbirliğiyle
Merhaba Gayrimenkulün Medyası bültenine hoşgeldiniz!
Bugün 5 dakikada:
84 bin emlak işletmesinin kapanma tehlikesi
Aradığını bulamayan alıcının yeni portföye dönüşmesi
Kaçan aramaları müşteriye çeviren Squaremeters AI
Boş odayı dakikalar içinde mobilyalı gösteren yapay zeka aracı
Alıcıya ayrıcalıklı hissettirerek daha hızlı kapanış sağlamak
İskân belgesi ve emsal
başlıkları hakkında konuşacağız.
🌎 Gayrimenkul Gündemi
Gayrimenkul Gündemi'nin aktardığına göre, TEMFED Genel Başkan Yardımcısı Kerim Çayır, Türkiye genelinde yaklaşık 84 bin kayıtlı emlak işletmesinin kepenk kapatma tehlikesiyle karşı karşıya olduğunu açıkladı. Çayır; ofis kirası, personel, stopaj ve harç giderlerindeki artışa, ilan portallarının Ekim itibarıyla planladığı %50'lik zamma ve yetkisiz emlakçıların yarattığı haksız rekabete dikkat çekerek Ticaret Bakanlığı'ndan portal fiyatlarının denetlenmesini ve yetki belgeli işletmelere harç indirimi istedi. Bu gelişme danışmanlar açısından önemli; çünkü ilan portalı maliyeti artarken tüm portföyünü tek kanala bağlayan ofisin kârı eriyor, kendi müşteri listesini, referans ağını ve sosyal medyasını güçlendiren danışman bu baskıdan çok daha az etkileniyor.
Emlakmedya'nın aktardığı TCMB verilerine göre, yeni kiracıların ödediği kiraları ölçen Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül'de aylık %2,1, yıllık %26,6 arttı; reel olarak ise yıllık %2,4 geriledi. Yıllık artış İstanbul'da %35,5, Ankara'da %25,1, İzmir'de %23,7 oldu. Bu veri danışmanlar açısından önemli; çünkü İstanbul'da yeni kiralamadaki artış ülke ortalamasının çok üstünde, mal sahibiyle kira bedelini konuşurken genel enflasyon yerine şehrinize ait bu veriyi kullanmak fiyatı gerçekçi kurmanızı sağlar.
Emlakmedya'nın aktardığı Emlakjet ve Endeksa Eylül raporuna göre, Türkiye'de ortalama konut satış fiyatı 5.412.500 TL'ye, metrekare fiyatı 43.300 TL'ye ulaştı. Ortalama satış fiyatı İstanbul'da 7.569.430 TL, İzmir'de 6.668.040 TL, Antalya'da 6.174.630 TL, Ankara'da 5.248.360 TL; yıllık metrekare artışında İstanbul %28,1, Ankara %27,9 ile başı çekiyor. Bu veri danışmanlar açısından önemli; çünkü fiyat görüşmesine il ortalamasıyla girmek, mal sahibinin beklentisini emsale çekmenin ilk adımı.
Emlak News'in haberine göre, SGK 26 ildeki taşınmazlarını toplam 8 milyar 87 milyon TL tahmini değerle açık artırmaya çıkardı; ihaleler 21 Ekim ile 10 Kasım arasında SGK'nın Elektronik Satış Portalı üzerinden yapılıyor. En pahalı taşınmaz, İstanbul Halkalı'daki 14.907 m²'lik ticaret ve konut imarlı arsa; tahmini değeri 1,2 milyar TL. Bu gelişme danışmanlar açısından önemli; çünkü kamu ihaleleri yatırımcı müşterileriniz için fırsat çıkarabilir, ihale takvimini takip edip şartnameyi müşteriyle birlikte okumak danışmana yeni bir hizmet alanı açar.
Gayrimenkul Gündemi'nin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine dayanan haberine göre, kentsel dönüşüm kapsamında Türkiye genelinde 2 milyon 378 bin bağımsız bölüm yenilendi; dönüşüm projeleri 81 ilde sürüyor. Bu veri danışmanlar açısından önemli; çünkü dönüşümden çıkan her yeni daire hem yeni bir portföy hem de ikinci el için yeni bir rakip demek, dönüşüm bölgelerinde hak sahipleriyle erken ilişki kuran danışman teslimden sonraki satış ve kiralamaları kazanır.
Gayrimenkul Gündemi'nin haberine göre, Yargıtay evlenmeden önce konut kredisiyle alınan ve taksitlerinin bir kısmı evlilik içinde ödenen bir evle ilgili davada yerel mahkemenin ret kararını bozdu. Karara göre evlilik içinde ödenen taksitler eşe tapuda pay vermiyor ama katkı oranında alacak hakkı doğurabiliyor. Bu karar danışmanlar açısından önemli; çünkü boşanma sürecindeki bir mal sahibinin satışında diğer eşin alacak talebi gündeme gelebilir, bu durumu portföy alırken sormak tapu gününde yaşanacak sürprizleri önler.
💰Alıcı & Satıcı Getiren Taktikler
Bir alıcı "Moda'da, bahçeli, 2+1, en fazla 8 milyon" diye arıyor ve portföyünüzde yok. Çoğu danışman "olursa haber veririm" deyip konuyu kapatır. E-ticarette buna "sonuçsuz arama" deniyor. Arama altyapısı şirketi Wizzy.ai'nin rehberine göre sonuçsuz aramalar, fark edilmeden satış kaybettiren ama müşterinin ne istediğini en net gösteren veridir: müşteri ne istediğini söylemiş, siz sadece karşılayamamışsınız.
Gayrimenkulde bu veri, hem alıcıyı elde tutmanın hem de yeni satıcı bulmanın en kısa yolu.
#1. Karşılayamadığınız her talebi kaydedin. Alıcı aradığını bulamadığında bölgeyi, oda sayısını, bütçeyi, taşınma tarihini ve telefonunu tek bir tabloya ya da CRM'e yazın. Örnek: Ay sonunda tabloya baktığınızda "Kadıköy'de 2+1, 6-8 milyon" talebinin 9 kez geldiğini görürseniz, hangi portföyün peşine düşmeniz gerektiğini artık tahmin etmeniz gerekmez.
#2. Tekrarlayan talebi satıcı kazanımına çevirin. Aynı talep birkaç kez geldiyse o bölgedeki mal sahiplerine, sahibinden ilanlarına ve apartman yöneticilerine somut bir cümleyle gidin. Örnek: "Bu mahallede 2+1 arayan ve bütçesi hazır 4 alıcım var, satmayı düşünür müsünüz?" diyen danışman, "evinizi değerleyelim" diyen danışmandan çok daha kolay randevu alır, çünkü elinde talebin kanıtı vardır.
#3. İlanı alıcının kelimeleriyle yazın. Sonuçsuz aramaların bir kısmı ürün eksikliğinden değil, satıcının kullandığı kelimeyle alıcının aradığı kelimenin uyuşmamasından doğar. Örnek: Alıcılar size "metroya yürüme mesafesi" ve "site içi" diye geliyorsa, ilan başlığında "merkezi konum" yerine bu ifadeleri kullanın; portföyünüz ilan sitelerinde de bu kelimelerle aranınca çıkar.
🤝 Bugünkü Destekçimiz
Bu sayının Taktikler bölümünde "karşılayamadığınız her talebi kaydedin" dedik. Peki telefonu hiç açamadığınız için duymadığınız talepler? Portföy gösterirken, tapudayken ya da gece 23.00'te çalan telefonu açamadığınızda o alıcı sizi beklemez, listedeki bir sonraki numarayı arar. Bu yüzden bu sayıda destekçimizi tanıtıyoruz: Squaremeters AI.
Squaremeters AI, emlak ofisleri için geliştirilmiş, gelen aramaları 7/24 doğal Türkçe ile karşılayan bir yapay zeka sesli asistan ve CRM. Kaçan her aramayı bütçesi, bölgesi ve ihtiyacı belli bir müşteri kaydına çeviriyor.
Squaremeters AI'ın Emlak Ofisleri İçin Öne Çıkan Faydaları:
Mesai Dışında da Telefonunuz Açık. Akşam, hafta sonu ve bayramda gelen aramaları tuşlamalı menü olmadan, doğal Türkçe ile karşılar; sözü kesildiğinde susar ve dinler.
Arayanı Sizin Yerinize Tanır. Alıcının bütçesini, bölgesini ve ihtiyacını sorar; arayan satıcıysa değerleme talebini alır.
Sıcak Alıcı Size Canlı Aktarılır. Ciddi bir alıcıyı kısa bir özetle danışmana bağlar, diğerlerini takviminize randevu olarak yazar.
Hangi Aramaların Devredileceğine Siz Karar Verirsiniz. Tüm aramalar, sadece cevapsız kalanlar ya da sadece mesai dışı aramalar.
Hiçbir Talep Kaybolmaz. Her arama için CRM'de kişi, not, etiket ve fırsat kaydı kendiliğinden açılır.
🖥️ Gayrimenkulde Teknoloji
VirtualStaging.tools, boş ya da dağınık oda fotoğraflarını yapay zekayla mobilyalı ve düzenli görsellere çeviren bir sanal sahneleme aracıdır.
Oda fotoğrafını JPG, PNG veya WebP olarak yüklüyorsunuz; araç her fotoğraf için yaklaşık 30 saniyede seçtiğiniz stilde mobilyalı bir versiyon üretiyor ve önce/sonra halini yan yana gösteriyor. Dolu bir odadaki eşyaları silme, eski bir mutfağı yenilenmiş gösterme ve gündüz çekilmiş dış cephe fotoğrafını akşam ışığına çevirme özellikleri de var. İlk 3 fotoğraf ücretsiz (filigranlı), ücretli planlar aylık 25 dolardan başlıyor.
Kullanım alanları:
Boş satılık ya da kiralık dairenin ilan fotoğraflarını mobilyalı göstermek
Eşyalı ama dağınık bir evi boşaltılmış haliyle sunmak
Eski mutfak ya da banyonun yenilendiğinde nasıl görüneceğini alıcıya göstermek
Sosyal medya için akşam ışığında dış cephe görseli hazırlamak
🤔 Gayrimenkulde Pazarlama
Çoğu emlak ilanı birbirinin kopyası gibi: "merkezi konum", "yatırımlık", "fırsat fiyat". Alıcı bu kelimeleri gördüğünde danışmanı değil kalabalığı hatırlar. Lüks markaların psikolojisini inceleyen Hospitality Net yazısı iki kavramı birbirinden ayırıyor: kıtlık, ürünün az olmasıdır; ayrıcalık ise ona kimin erişebildiğinin kontrol edilmesidir. Kıtlık anlık talep yaratır, ayrıcalık ise "ben bu grubun parçasıyım" hissiyle kalıcı bağlılık.
Genel ifade yerine alıcının kimliğine hitap edin. Alıcı ilan metninde kendini gördüğünde karar, mülk seçimi olmaktan çıkıp kendi tercihini onaylamaya dönüşür. Örnek: "Merkezi konum" yerine "işe yürüyerek gitmek isteyenlerin dairesi" ya da "çocuğunu okula kendisi götürmek isteyen aileler için" yazın.
Erken erişim listesi kurun. Yeni bir proje ya da özel bir portföy için ilana çıkmadan önce kısa bir öncelikli görüşme listesi oluşturun. Örnek: "Bu daireyi ilan sitelerine koymadan önce listemdeki kişilere gösteriyorum, listeye eklenmek ister misiniz?" cümlesi alıcıya kalabalığın bir parçası olmadığını hissettirir.
Alıcıyı bilgili ve seçici hissettirin. İnsan, kararının ortalamanın üstünde olduğunu hissettiğinde hem daha hızlı karar verir hem de sizi başkalarına önerir. Örnek: "Bu bölgede ev arayanların çoğu ana caddeye bakıyor; siz daha az bilinen ama son iki yılda en çok değer kazanan arka sokaklara bakıyorsunuz" demek, alıcıya doğru yerde olduğunu söyler.
📖 Gayrimenkul Sözlüğü
TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın kısaltmasıdır. Dar ve orta gelirliler için uzun vadeli ödeme planıyla konut üreten, kentsel dönüşüm ve afet konutu projeleri yürüten devlet kurumudur. Konutlar çoğunlukla kurayla hak sahiplerine verilir, satış ve devirde TOKİ'nin kendi şartları geçerlidir.
Örnek: Kurayla TOKİ konutu almış ve borcu süren bir müşteri evini satmak istediğinde danışman önce TOKİ'nin devir şartlarını ve kalan borcu öğrenir, alıcıya tapunun ne zaman ve nasıl devredileceğini baştan anlatır.
Devre Mülk: bir tatil konutunun yılın belirli dönemlerinde kullanılmak üzere birden fazla kişiye ayrı ayrı satılmasıdır. Her hak sahibinin kullanım dönemi tapuya devre mülk hakkı olarak tescil edilir. Tam mülkiyetten farklı olarak sahibi konutu sadece kendi döneminde kullanabilir.
Örnek: Her yaz iki hafta tatil yapan bir müşteri için danışman, tam mülkiyetli bir yazlık ile devre mülkün maliyetini ve aidatını karşılaştırır; devre mülkün ikinci elde satışının zor olabileceğini de baştan söyler.
💣 Haftanın Değer Bombası
❤ Paylaşmak Güzeldir
Gayrimenkulün Medyası bültenini bu alanda mesai harcayan arkadaşlarınıza ulaştırarak ilerleyen zamanlarda gelecek sürprizlerden faydalanabilirsiniz.
Aşağıdaki butonu tıklayarak ya da linki kopyalayarak paylaştığınızda sizin adınıza işleyen bir sayaç devreye girecektir.
🤝 Bir Geribildiriminizi Alırız
Gayrimenkulün Medyası Bültenleri Size Değer Katıyor mu?
Yeni bir bültende görüşmek üzere.
Bizi sosyal medya hesaplarımızdan takip etmeyi, paylaşmayı ve önerilerinizi bize iletmeyi unutmayın.
Emir / Gayrimenkulün Medyası Ekibi
💝 Bize Ulaşmayı Hiç Düşündün mü ?
P.S. Maillere cevaplarınızı her zaman bekliyoruz, hepsini tek tek okuyoruz.
P.P.S. Kendinizi hazır hissettiğinizde ve bizden değer aldığınızı düşündüğünüzde size 3 şekilde yardımcı olabiliriz.
Gayrimenkulün Medyası ekibinden stratejik danışmanlık almak isterseniz buraya tıklayıp ön görüşme için randevu oluşturabilirsiniz.
Gayrimenkulün Medyası ekibi ile 1-1 görüşebilir ya da dijitaldeki yol haritanız ve çözemediğiniz sorunlarla ilgili buraya tıklayarak danışmanlık alabilirsiniz.
Sadece Gayrimenkul konuştuğumuz, tartıştığımız ve işimize uygulamaya gayret ettiğimiz bir Gayrimenkul topluluğu başlattık. Buraya tıklayarak katılabilirsiniz.