Yeni Bülten #015: Sosyal Medyada Kuralsız İlana 15,2 Milyon TL Ceza!

Merhaba Gayrimenkulün Medyası bültenine hoşgeldiniz!

Bugün 5 dakikada:

başlıkları hakkında konuşacağız.

Gayrimenkul Gündemi'nin haberine göre, Ticaret Bakanlığı sosyal medyada mevzuata aykırı emlak ilanı yayımlayan 70 işletmeye daha toplam 7 milyon TL idari para cezası kesti; böylece işlem yapılan işletme sayısı 152'ye, toplam ceza 15,2 milyon TL'ye ulaştı. EİDS altyapısına entegre olmayan Meta'ya 20 milyon TL (toplamda 36,2 milyon TL), TikTok'a 4 milyon TL ceza uygulandı. Instagram'daki ilanlarınızda EİDS doğrulaması ya da açık fiyat eksikse, bir sonraki denetimden önce paylaşımlarınızı gözden geçirmenizi öneririz.

Emlakmedya'nın aktardığı TÜİK verilerine göre, Eylül'de konut satışları yıllık %9,3 azalarak 142.390 adede geriledi; ilk el satışlar %3,9 artarken ikinci el satışlar %15,3 düştü, ipotekli satışlar ise %5,1 arttı. İkinci el portföyünüzde fiyatı bu tabloya göre yeniden konuşmanın ve kredi kullanabilecek alıcıya odaklanmanın tam zamanı.

Emlakmedya'nın aktardığı TÜİK verilerine göre, Eylül'de iş yeri satışları yıllık %3,8 azalarak 17.345 adede indi; Ocak-Eylül döneminde satılan iş yeri sayısı %5,1 düşüşle 135.543 oldu. Ticari portföy satıyorsanız, dükkân ve ofis sunumlarınıza kira getirisini ve geri dönüş süresini rakamla ekleyin.

Gayrimenkul Gündemi'nin aktardığı 2027 Yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu Teklifi'ne göre, kentsel dönüşüm bütçesi %176 artışla 276 milyar TL'ye, TOKİ'ye sosyal konut için yapılacak sermaye transferi 100 milyar TL'den 250 milyar TL'ye çıkarıldı; tapu harcı gelir hedefi de yaklaşık %88 artışla 394,6 milyar TL olarak belirlendi. Dönüşüm bölgelerinde çalışıyorsanız önümüzdeki yıl yeni stok ve hak sahibi hareketine hazırlanın; tapu harcı hedefindeki artış ise devir bedeli beyanında denetimin sıkılaşacağının işareti.

Gayrimenkul Gündemi'nin hatırlattığına göre, tapuda eksik beyan edilen harç için uygulanan vergi ziyaı cezası eksik harcın %25'inden %100'üne (1 kat) çıkarılmış durumda; alıcı ve satıcı %2'şer harçtan ayrı ayrı sorumlu, beş yıl dolmadan yapılan satışlarda değer artış kazancı da takip ediliyor. Müşteriniz "tapuda düşük gösterelim" dediğinde, eksik harcın tamamı kadar ceza ve gecikme faizi riskini rakamla anlatmak çoğu zaman konuyu kapatmaya yeter.

Gayrimenkul Gündemi'nin derlediği uyarıya göre, ofis adresi değiştiğinde TTBS'de yetki belgesi yenilenirken odanın "kaydın kesintisiz devam ettiğine" dair yazısı eklenmezse başvuru yeni başvuru sayılabiliyor ve 40.000 TL yetki belgesi harcı yeniden istenebiliyor. Ev adresini iş yeri olarak gösteren işletmelerin belgesi re'sen iptal edilebiliyor, MYK Seviye 4 ve 5 belgelerinin de 5 yılda bir yenilenmesi gerekiyor. Ofis taşımayı planlıyorsanız ya da MYK belgenizin süresi doluyorsa, ilk iş oda yazısını ve belge tarihlerini kontrol etmek olsun.

Satışların düştüğü dönemlerde çoğu danışman aynı refleksi gösterir: daha çok ilan, daha çok reklam, daha çok aday. Oysa Eylül'de ikinci el satışlar %15,3 gerilerken kazandıran şey müşteri sayısı değil, her müşteriden çıkan işlemin değeri.

Itamar Simonson'un Journal of Consumer Research'te yayımlanan araştırması, insanların kararsız kaldıklarında gerekçelendirmesi en kolay seçeneğe yöneldiğini ve üç seçenek arasında ortadakinin öne çıktığını gösteriyor. Bu bulgu, danışmanın tek bir "evet mi hayır mı" teklifine sıkışmak yerine seçenek sunarak ve en değerli müşterilere odaklanarak nasıl daha çok iş kapatabileceğini anlatıyor.

#1. Başarıyı aday sayısıyla değil işlem değeriyle ölçün. Ayda 50 form getiren reklam ile 15 form getiren reklam arasında karar verirken bakılacak rakam form sayısı değil, kaç gösterime ve kaç yetkiye dönüştüğüdür. CRM'inize her aday için "bütçe" ve "tahmini işlem bedeli" alanı ekleyin; ay sonunda hangi kaynağın (reklam, referans, ilan sitesi) gerçekten komisyon getirdiğini görürsünüz.

#2. Satıcıya tek teklif değil üç seçenek sunun. "Yetki verir misiniz?" sorusu satıcıyı evet ya da hayır demeye zorlar. Temel (ilan ve gösterim), önerilen (profesyonel fotoğraf, video, reklam bütçesi) ve kapsamlı (münhasır yetki, haftalık rapor, açık ev günleri) diye üç hizmet paketi hazırlayın; satıcıların çoğu ortadakine yönelir ve konuşma "sizinle çalışalım mı?" sorusundan "hangi paketle çalışalım?" sorusuna geçer.

#3. Eski adaylara yeni bir sebeple dönün. Geçen ay "şimdilik bakıyoruz" diyen alıcı kaybedilmiş değil, sadece harekete geçmek için bir sebep bekliyor. "Baktığınız bölgede 2+1 fiyatları son iki ayda değişti, güncel listeyi göndereyim mi?" gibi somut bir mesaj soğumuş adayı yeniden randevuya çevirir. Gerçek olmayan aciliyet ("son 2 daire kaldı") uydurmayın; bir kez kaybedilen güven geri gelmez.

Bu sayının Taktikler bölümünde "başarıyı aday sayısıyla değil işlem değeriyle ölçün, her adayın bütçesini kaydedin" dedik. Peki gün içinde onlarca arama gelirken her arayana bütçesini, bölgesini ve ne aradığını kim soracak? Bu yüzden destekçimiz Squaremeters AI'ı bu hafta nitelikli alıcı tarafıyla anlatıyoruz.

Squaremeters AI, emlak ofisleri için gelen aramaları karşılayan, alıcıyı nitelendiren, portföyünüzden uygun ilanı önerip randevuya çeviren bir yapay zeka sesli asistan ve CRM.

Squaremeters AI'ın Emlak Ofisleri İçin Öne Çıkan Faydaları:

👉 Squaremeters AI ekibiyle ücretsiz demo görüşmesi planlamak için buraya tıklayın.

Breezy, emlak danışmanının müşteri takibini, görüşme notlarını, iletişimini ve mülk araştırmasını tek ekranda toplayan yapay zeka destekli bir çalışma platformudur. Danışmanın günü çoğu zaman araçlar arasında kaybolur: müşteri notu bir uygulamada, mesajlar telefonda, imar bilgisi başka bir sitededir. Breezy bunları tek ekranda birleştirip görüşme sonrası takibi ve bir adresin imar araştırmasını dakikalardan saniyelere indiriyor.

Lüks konut danışmanı James Harris'in Afterpay'in kurucuları Nick Molnar ve Anthony Eisen ile birlikte kurduğu Breezy, Şubat 2026'da ABD'de kullanıma açıldı ve 10 milyon dolar yatırım aldı. Müşteri görüşmelerini kayda alıp satış hunisini kendiliğinden güncelliyor, danışmanın markasıyla emsal analizi hazırlıyor. "Underbuilt" adlı modülü ise girilen herhangi bir adres için imar sınırlarını, çekme mesafelerini, yükseklik sınırını ve yapılaşma potansiyelini anında raporluyor. Şimdilik sadece ABD'de kullanılabiliyor.

Kullanım alanları:

Bir alıcı adayının ilanı tıklamamasının ya da gezmeye gelmemesinin asıl nedeni çoğu zaman fiyat değil, yanlış karar verme korkusudur. İnsan kendini güvende hissettiğinde daha cesur davranır; bunun kanıtı e-ticarette iade politikasında saklı. eBay'in İngiltere'deki 2017 verisine göre iade süresini 14 günden 30 güne çıkaran satıcıların dönüşüm oranı ortalama %13 arttı. Gayrimenkulde iade yok ama aynı güven mekaniği birebir çalışıyor: alıcı riski ne kadar düşük hissederse o kadar hızlı adım atıyor.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı): paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı aynı fiyat ve şartlarla öncelikli olarak satın alabilme hakkıdır. Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her durumda satıştan itibaren 2 yıl içinde dava yoluyla kullanılır.

Örnek: Hisseli bir arsada payını yatırımcıya satan malikin işleminden sonra diğer paydaş şufa davası açarsa pay yatırımcıdan alınabilir. Danışman hisseli bir portföyde alıcıyı bu riske karşı baştan uyarır.

Haciz: borcunu ödemeyen kişinin taşınmazına alacaklının talebiyle icra dairesince konulan ve tapu kaydına işlenen kısıtlamadır. Haciz kaldırılmadan yapılan satış alacaklıya karşı sonuç doğurmaz, bu yüzden pratikte önce borç kapatılıp haciz kaldırılır.

Örnek: Danışman portföy alırken tapudaki güncel kaydı kontrol eder. Haciz görürse borcun satış bedelinden nasıl kapatılacağını tapu gününden önce satıcı ve alıcıyla yazılı olarak netleştirir.

Aşağıdaki butonu tıklayarak ya da linki kopyalayarak paylaştığınızda sizin adınıza işleyen bir sayaç devreye girecektir.

Yeni bir bültende görüşmek üzere.

Bizi sosyal medya hesaplarımızdan takip etmeyi, paylaşmayı ve önerilerinizi bize iletmeyi unutmayın.

Emir / Gayrimenkulün Medyası Ekibi

P.S. Maillere cevaplarınızı her zaman bekliyoruz, hepsini tek tek okuyoruz.

P.P.S. Kendinizi hazır hissettiğinizde ve bizden değer aldığınızı düşündüğünüzde size 3 şekilde yardımcı olabiliriz.